Bausachverständiger berät sie bei ihrer Bauabnahme

Bauabnahme für Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Klinker, Rohbau, Fassade, Immenputzarbeiten, Estich, Bodenbelagsarbeiten, Zwischenabnahmen

Bei der Bauabnahme ist auf folgende Punkte zu achten:

Für den zukünftigen Hausbesitzer ist die Bauabnahme ein ganz wichtiger und aufregender Ablauf. Bei eventuellen Baumängeln geht u. a. die Beweislast, mit der Abnahme, auf den Bauherren über. Auch wird mit der Bauabnahme in der Regel die Schlusszahlung fällig und es beginnt die Verjährungsfrist (Gewährleistung). Um so wichtiger ist es, dabei nichts falsch zu machen. Als stillschweigende Abnahme gilt z. B. der Einzug in das fertiggestellte Haus. Es bleiben dem Bauherr dann nur noch wenige Tage Zeit, um Einwände gegen irgendwelche Mängel vorzubringen. Neben der stillschweigenden Abnahme gibt es nach der VOB, der Verdingungsordnung für Bauleistungen, noch die fiktive, die förmliche und die ausdrückliche Abnahme. Bei Unkenntnis des Bauherren lauern auch hier einige Fallstricke, welche schlimme Folgen haben können. Es sollte auf jeden Fall an ein ausführliches Abnahmeprotokoll gedacht werden.

Man unterscheidet zwischen privater und behördlicher Bauabnahme. Das Bauordnungsamt schaut bei einer behördlichen Bauabnahme den Rohbau (Rohbauabnahme) oder das fertige Haus an. Es wird überprüft, ob eine Übereinstimmung mit den öffentlichen Normen und Verordnungen besteht. In einigen Bundesländern verzichtet man ganz auf eine Rohbauabnahme oder diese wird nur stichprobenartig durchgeführt. Ob das Haus gelb statt beige angestrichen wurde, die falschen Klinker verwand wurden oder sogar, ob es feucht ist, interessiert das Bauamt nicht. Hauptsache das Haus wurde nicht höher gebaut als genehmigt. Das Dach muss die richtige Neigung und die Treppen die richtige Trittstufenhöhe bzw. –breite haben.

Das Haus gilt als abgenommen, wenn seitens des Bauherren keine Einwände geltend gemacht werden. Über die bautechnische und baurechtliche Mängelfreiheit des Gebäudes erhält der Bauherr Protokolle. Der Bauherr hat nur in ganz seltenen Fällen Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Behörde Mängel an genehmigungspflichtigen Gebäuden übersieht. Die private Bauabnahme ist vor allem sehr gut geeignet, um sich vor Handwerkerpfusch zu schützen. Dies ist auch dahingehend wissenswert, da sich die Bauaufsichtsbehörden und Gemeinden bei Bauten im vereinfachten Genehmigungsverfahren ohne Baugenehmigung gänzlich raushalten. Weil überhaupt keine Prüfpflicht besteht, wird hier generell keine Haftung für Baumängel übernommen. Zu einer behördlichen Bauabnahme zählt aber auf alle Fälle noch die Überprüfung von Schornstein und Heizkessel durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger.

In den Bauverträgen sollte geregelt sein, wann und auch in welcher Form Abnahmen durchgeführt werden. Dies ist leider sehr häufig nicht der Fall. So mancher Bauherr hat schon das Gebäude abgenommen, obwohl er davon gar nichts wusste. Dies ist sehr schlecht, denn sollte der Bauherr irgendetwas beanstanden so muss der Handwerker vor der Abnahme beweisen, dass er einwandfrei Arbeit geleistet hat. Nach der Abnahme dreht sich das Ganze: Nun ist der Bauherr in der Beweispflicht. Er muss Mangel, Ursache und eventuelle Folgeschäden beweisen. Dies ist für einen Laien und mitunter auch für den Experten häufig fast unmöglich. Dies beweisen und belegen zahlreiche Gerichtsurteile. Der Bauherr muss in diesem Fall die Kosten für die Mängelbeseitigung ganz allein tragen. Mängel zu vermeiden, wäre hier die optimalste Lösung.

Die VOB sieht folgende Arten der Abnahme vor:

Ausdrückliche Bauabnahme

Bei der ausdrücklichen oder auch erklärten Abnahme bekommt man vom Bauunternehmer oder Handwerker eine mündlich oder schriftlich Mitteilung, dass die Bauleistung fertiggestellt wurde. Eine Abnahme wäre nun möglich. Der Bauherr hat jetzt 12 Werktage Zeit, sich das vollendete Werk anzuschauen. Wird die Frist vom Bauherren überschritten, gilt die Bauleistung als abgenommen und man spricht von einer fiktiven Abnahme. Als Bauherr sollte man nicht darauf hoffen, dass schon alles in Ordnung und auf keinen Fall sollte man die Frist verstreichen lassen. Besser ist es, einen Termin mit den Handwerkern auszumachen und sich alles ganz genau anschauen. Bei diesem Abnahmetermin sollte ein gemeinsames Abnahmeprotokoll angefertigt werden.

Fiktive Bauabnahme

Es gibt drei unterschiedliche Arten der fiktiven Abnahme.

1. Eine Bauleistung gilt zum Beispiel als fiktiv abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über Fertigstellung der Bauleistung.

2. Zahlt der Bauherr nach der Fertigstellungsmitteilung des Handwerkers die Schlussrechnung, wird das ebenfalls als fiktive Abnahme gewertet. Es gilt hier ebenfalls eine Frist von 12 Tagen.

3. Schon nach 6 Werktagen gilt eine Bauleistung als fiktiv abgenommen, wenn der Bauherr in das fertiggestellte Haus einzieht oder sich wohnlich einrichtet. Außer, der Bauherr hat mit dem Handwerker bzw. Bauunternehmer etwas anderes vereinbart.

4. Nicht als Abnahme dient das teilweise Bewohnen einer baulichen Anlage, damit die Bauarbeiten weitergeführt werden können.

Förmliche Bauabnahme

Bei allen Bauvorhaben sollte die förmliche Abnahme die Regel sein. Sie hat stattzufinden, wenn der Bauherr oder der Bauunternehmer es verlangen. Beiden Seite haben das Recht, zur Abnahme einen Sachverständigen hinzunehmen. Das kann auf der Seite des Bauherrn ein Architekt, Bauleiter oder unabhängiger Sachverständiger www.Bausachverstaendiger24.de sein. Einen Experten auf seiner Seite zu wissen kann für den Bauherren ein großer Vorteil sein und gewiss auch etwas mehr Sicherheit geben. Ob bei den Bauleistungen Mängel vorliegen, kann in den meisten Fällen nur ein Experte beurteilen. Die Ergebnisse der Abnahme sind gemeinsam, schriftlich in einem Abnahmeprotokoll niederzuschreiben. In das Protokoll sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen aufzunehmen. Auch Einwendungen des Bauunternehmers finden im Abnahmeprotokoll ihren Platz. Anschließend erhält jeder Vertragspartner eine Ausfertigung des Protokolls.

Stillschweigende Bauabnahme

Durch schlüssiges Handeln des Bauherrn erfolgt die stillschweigende oder konkludente Abnahme. Wird das Haus zum Beispiel umgehend weiterverkauft, gilt dies als stillschweigende Abnahme. Es ist ebenfalls eine stillschweigende Abnahme, wenn der Bauherr nach Fassadenabreiten das Gerüst abbauen lässt. Man geht auch davon aus, dass wenn der Bauherr seine Rechnung bezahlt, den Heizkessel in Betrieb nimmt oder gar ins Gebäude einzieht, dass er die Arbeit des Handwerkers akzeptiert. Die dabei gültige Frist beträgt 6 Werktage. In diesen 6 Tagen muss eine schriftliche Mängelrüge beim Handwerker eingetroffen sein.

Folgen der Bau-Abnahmen

Erlöschen von Vertragsstrafen

Mit der Abnahme erlischt Ihr Anspruch auf eventuell vereinbarte Vertragsstrafen. Es sei denn, wenn Sie sich diese im Protokoll vorbehalten. Hierzu muss am Ende des Protokolls lediglich der Satz "Wegen bekannter Mängel behält sich der Auftraggeber/Käufer vor, die vereinbarte Vertragsstrafe geltend zu machen" vermerkt sein. Der Unternehmen wird um eine fristgerechte Mängelbeseitigung bemüht sein, da Sie ihm gegenüber ein Druckmittel in der Hand haben.

Fälligkeit der Schlusszahlung

Die Schlusszahlung mit allen noch ausstehenden Beträgen, außer des Sicherheitseinbehalts, wird mit der Abnahme fällig.

Gefahrübergang bei der Bauabnahme

Vor der Abnahme sind Sie im Falle von Schäden durch Höhere Gewalt, Vandalismus, Naturgewalten, Krieg oder Aufruhr geschützt, weil für die zu erbringende Leistung der Unternehmer verantwortlich ist. So ist es, nach § 644 BGB, an ihm, derartige Schäden abzuwenden oder für sie aufzukommen. Mit der Abnahme geht diese Gefahr auf Sie über. Bei einem VOB-Vertrag ist, nach § 7 VOB/B, die Gefahr vor der Abnahme jedoch auf beide Vertragspartner verteilt. Im Falle von Schäden durch höhere Gewalt, zumindest für alle bereits erbrachten Leistungen und eingebauten Bauteile, hat der Unternehmer Anspruch auf Vergütung.

Gewährleistung

Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls erlischt Ihr Anspruch auf Gewährleistung offensichtlicher Mängel. Für verdeckte Mängel, die Sie bei der Abnahme nicht sehen konnten, (wie z.B. Dränagen, Wärmedämmung usw.) gilt die vertragliche Gewährleistungsfrist von vier oder fünf Jahren. Diese Frist beginnt mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls.

Umkehr der Beweislast durch die Bauabnahme

Der Unternehmer hat die Mangelfreiheit seiner Leistung vor der Abnahme zu beweisen. Die Beweislast kehrt sich nach der Abnahme um. Sie müssen nun, im Falle eines später auftretenden Mangels (z.B. nach langanhaltender Regenperiode wird der Keller feucht) beweisen, dass ein vom Unternehmer zu verantwortender Mangel vorliegt. Hierzu können sie einen Gutachter bestellen, den Sie sich von Ihrem Bauherrenverband vermitteln lassen können.

Protokoll für Bauabnahme -
so sollte es aussehen!

Das Haus geht mit der Bauabnahme endgültig in den Besitz des Bauherrn über. Mit der Besitzübergabe beginnt die Verjährungsfrist. Außerdem geht die Beweislast für eventuelle Baumängel auf den Bauherrn über. Aus diesem Grunde ist es sehr wichtig, dass bei der Bauabnahme ein Protokoll angelegt wird. In einem Abnahmeprotokoll werden die Mängel am Gebäude und die Stellungnahme des Auftragnehmers festgehalten und geklärt, ob die Abnahme stattgefunden hat oder verweigert wurde. Wenn die Bauarbeiten vollständig und wie vereinbart erbracht worden sind, wird bestätigt, dass die Abnahme ohne Einschränkungen stattgefunden hat. Das Abnahmeprotokoll ist als Rechtssicherheit für beide Vertragspartnern gedacht und kann als Grundlage für eine eventuelle juristische Auseinandersetzung genutzt werden.

Wenn im Bauvertrag eine förmliche Abnahme auf Grundlage der Verdingungsordnung für Bauleistungen vereinbart wurde, sollte das Abnahmeprotokoll folgendermaßen aussehen:

• Titel "Bauabnahme gemäß VOB/B § 12"

• Adresse des Bauherrn (Anschrift Baustelle, Name und evtl. Adresse des Bauherrn)

• Adresse des Auftragnehmers (Bauträger, Bauunternehmer, Generalunternehmer, usw.)

• Auftragsnummer und Datum des Bau- oder Kaufvertrages

• Bezeichnung der abzunehmenden Leistung

• Alle Teilnehmer der Baubegehung

• Beginn und Fertigstellung der Bauleistung

• Ort und Datum der Bauabnahme

• Exakte Benennung der bei der Bauabnahme festgestellten Mängel

• Mängelbeseitigung nur mit Terminvorgabe

• Einwände des Auftragnehmers

• Unterschrift des durch Auftraggeber und Auftragnehmer, oder deren Vertreter

• Sollten Vertragsstrafen ausgehandelt worden sein, muss zusätzlich ins Protokoll kommen, dass sie noch eingefordert werden. Sollte dieser Zusatz fehlen, geht der Anspruch des Auftraggebers auf Geltendmachung einer Vertragsstrafe verloren.

Bei kleinen Mängeln kann vorbehaltlich abgenommen werden, bei wesentlichen Mängeln kann die Abnahme verweigert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll sollte eine vorbehhaltliche Abnahme bzgl. Mängelbeseitigung auf jeden Fall vermerkt werden. In diesem Fall bleibt der Handwerker verantwortlich für Schäden seiner Leistung. Muss z. B. der Schreiner eine falsche Tür auswechseln und zerkratzt dabei den Parkettboden, geht dies auf seine Kappe. Würde der Bauherr die Leistung des Handwerkers vor der Mängelbeseitigung abnehmen, so müsste er für die Beseitigung des Kratzers zahlen.